1.我国2003年的《房地产业基本术语标准》把房地产市场区分为

A.土地市场 B.房屋一级市场

C.房屋二级市场 D.房屋三级市场

E.房屋四级市场

正确答案：ABCD(2分)教材P51

2.不动产的相邻权利人应当正确处理相邻关系，其遵循的原则有

A.有利生产 B.秩序守信

C.方便生活 D.团结互助

E.公平合理

正确答案：ACDE(2分)教材P59

3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括

A.被征收房屋价值的补偿

B.因征收房屋造成的橄迁、临时安置的补偿

C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

D.土地补偿

E.地上附着物补偿

正确答案：ABC(2分)教材P98

1.根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，下列选项中，不适用城镇国有土地使用权出让、转让制度的有

A.新增商业用地 B.地下资源

C.埋藏物 D.新增金融用地

E.市政公用设施

正确答案：BCE(2分)教材P103

5.房地产经纪机构年检时，除填写年检申报表外.还需提交的材料有

A.营业执照副本复印件 B.营业执照正本

C.房地产经纪机构备案证书正、副本 D.房产经纪人注册证原件

E.房地产经纪机构财务状况表

正确答案：ACDE(2分)教材P168

三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)

6.宅基地使用权

正确答案：教材P60

是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。

7.土地储备

正确答案：教材P81

是指市、县人民政府土地资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

8.商品房现售

正确答案：教材P146

是指房地产企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

9.房地产投资信托

正确答案：教材P220

是一种以发行收益凭证的方式汇集多数人的资金，由专门投资机构进行投资、经营和管理，并将投资收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。

10.公共租赁住房

正确答案：教材P227

是指由公共财政投资或企业和其他机构投资建设，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

11.简述房地产融资担保的种类。

正确答案：教材P201

按不同的标准，可对房地产融资担保进行不同的分类：

(1)按担保方式的不同，可以分为人的担保(保证)和物的担保(质押和抵押)。(2分)

(2)在抵押担保中，按债务人与抵押物的关系.可分为债务人以自己的物设定的抵押担保和以他人所有的物设定的抵押担保。(2分)

(3)以抵押物是否建造完成，可分为以建造完成的物提供的抵押，和以正在建造中的物提供的抵押。

12.简述建设工程监理适用的范围。

正确答案：教材P133

(1)国家重点建设工程。(1分)

(2)大中型公用事业工程。(1分)

(3)成片开发建设的住宅小区工程。(1分)

(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。(1分)

(5)国家规定必须实行监理的其他工程，主要包括：项目总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目。(1分)学校、影剧院、体育场馆项目。(1分)

13.简述房地产经纪服务合同的主要内容。

正确答案：教材P165

(1)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况。(1分)

(2)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准。(2分)

(3)服务费用及其支付方式。(1分)

(4)合同当事人的权利义务。(1分)

(5)违约责任和纠纷解决方式。(1分)

14.简述业主委员会的职责。

正确答案：教材P186

(1)召集业主大会会议.报告物业管理的实施情况。(1分)

(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。(1分)

(3)及时了解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(1分)

(4)监督管理规约的实施。(1分)

(5)业主大会赋予的其他职责。(1分)

五、论述题(本题10分)

15.论述住房保障的概念、特征及形式。

正确答案：教材P223

(1)住房保障是指，在住房主要由市场进行供给的大背景下，针对居住条件达不到基本住房标准而又无力自助的人群，由国家通过国民收入再分配，保障这部分人的基本居住水平。(2分)

(2)住房保障的特征有：

第一，住房保障的实施主体是国家，区别于商品房和存全房的市场供应。

第二，住房保障的保障对象是居住条件达不到基本住房标准且无力改变现状的人群，即住房有困难的中低收人人群。

第三，住房保障属于社会保障，与计划经济时期低租金、实物配给式的福利分房制度有很大不同。(2分)

(3)住房保障的形式从学理上大体可以分为两种：

一是直接保障，有货币补贴与实物保障两种渠道;

二是间接保障，包括金融和税收等方面的优惠政策。(2分)

(4)直接保障的两种渠道又可衍生为三种形式，即实物保障、货币补贴、实物和货币相结合保障.实物保障由政府直接建设与供应公共住房，向符合住房保障条件的公民出售或出租.货币补贴即政府通过购房津贴、租金补贴等方式，向符合住房保障条件的公民提供购房或租房的财政补贴。实物和货币相结合保障针对己经享受到实物补贴或是货币补贴的，因收入等各种原因仍未达到基本住房标准的公民，由国家进一步提供综合的保障措施。(2分)

(5)除了直接保障外，国家往往还通过金融政策、税收杠杆以及相关住房市场管制政策提供保障，如通过法律法规对住房租金、住房储蓄计划、开发商住房供给结构、户型和房价进行管制。(2分)
 

一、单选题

1、 某房地产价格评估机构对宁夏一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为( )元。

A.9000

B.10000

C.12000

D.15000

标准答案： b

解 析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。

2最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为( )元。

A.1000

B.5000

C.6000

D.8000

标准答案： c

解 析：20万元×3%=0.6万元。

3、 房地产估价机构资质有效期为 ( )年。

A.2

B.3

C.5

D.6

标准答案： b

解 析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4、 《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，不予注册。

A.3

B.4

C.5

D.6

标准答案： a

解 析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。

5、 目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为( )名以上。

A.3

B.5

C.8

D.15

标准答案： d

6、 注册房地产估价师延续注册有效期为( )年。

A.1

B.2

C.3

D.5

解 析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

7、 王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为( )元。

A.100

B.250

C.500

D.1000

标准答案： d

解 析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

8、 注册房地产估价师注册证书失效，不包括( )。

A.聘用单位破产的

B.聘用单位被吊销营业执照的

C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的

D.年龄超过60周岁的

标准答案： d

解 析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效： (1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册失效的情形。

9、 下列不属于《物业管理条例》基本制度的是( )。

A.物业管理议标制度

B.业主大会制度

C.住宅专项维修资金制度

D.物业承接验收制度

标准答案： a

解 析：物业管理招投标制度。

10、 下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是( )。

A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

标准答案： a

解 析：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

11、 根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的 ( )。

A.物业管理合同

B.物业服务合同

C.前期物业服务合同

D.后期物业服务合同

标准答案： b

解 析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

12、 业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，需要经( )同意。

A.业主委员会

B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主

D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

解 析：《物权法》规定，业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

13、 下列关于住宅专项维修资金，说法不正确的是( )。

A.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位.共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金

B.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有

C.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于全体业主所有

D.业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管

标准答案： c

解 析：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

14、 业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经( )以上的业主同意。

A.专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一

B.专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

D.专有部分占建筑物总面积四 分之三以上的业主且占总人数四 分之三

标准答案： c

解 析：根据《物权法》第七十六条规定：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

15、 《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 ( )。

A.1%至2%

B.3%至5%

C.5%至8%

D.8%至10%

标准答案： c

解 析：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
 

1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于( B )。

A.1000万元 B.2000万元

C.3000万元 D.4000万元

2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( D )

A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让

3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为( D )。

A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4.房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为( B )

A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率

C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率

5.( A )是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A.土地使用权的出让 B.土地使用权的转让

C.土地使用权划拨 D.土地使用权赠与

6.对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是( B )

A 额定需求预测法 B 有效需求预测法

C线性回归需求预测法 D假定需求预测法

7.已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为( B )

A 8.07 B 44.61 C20 D30

8.按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为( C )。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是( C )

A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让

10.在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是( A )。

A 协议出让 B招标出让 C 拍卖出让 D投标出让

11.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。

A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

12.实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为( A )

A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于( C )。

A 4000万元 B3000万元 C2000万元 D2500万元

14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在( B )以上。

A 500万元 B 1000万元 C1500万元 D2000万元

15.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。

A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

16.( C )是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

A土地使用权的出让 B土地使用权的转让

C土地使用权划拨 D土地使用权赠与

17.对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是( A )

A 额定需求预测法 B有效需求预测法

C线性回归需求预测法 D假定需求预测法

18.实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为( D )

A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率

C欠租户发生率 D租金收缴计划完成率

19.按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类( D )。

A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

20.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号)，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的( C )

A 20% B25% C30% D35%

21.在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用( C )的合同形式。

A 单价合同 B 固定总价合同

C 成本加酬金合同 D 分包合同

22.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于( B )。

A 1000万元 B1500万元 C2000万元 D2500万元

23.土地使用权的出让方式有多种，其中( B )方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。

A 协议出让 B招标出让 C 拍卖出让 D投标出让

24.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( C )。

A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25.收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为( B )

A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

26.已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为( C )

A 11 B 10 C36 D37